Što učiniti ako vam na nekretninu dospijevaju dim, buka ili neugodni mirisi sa susjedne nekretnine?

Nerijetke su situacije u kojima s jedne nekretnine na drugu nekretninu dospijevaju određene fizičke smetnje poput dima, neugodnih mirisa, otpadnih voda ili buke (takozvane imisije), pa se na takav način vlasnika ili pak posjednika (zakupnika ili najmoprimca) nekretnine, na koju takve fizičke smetnje dolaze, ometa u nesmetanom služenju ili korištenju njihovih nekretnina. Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14) (dalje u tekstu ZVDSP) razlikuje dva načina odašiljanja imisija, pa slijedom navedenog i različitu pravnu zaštitu. Stoga, iste se dijele na posredne imisije, one koje dospijevaju na nekretninu slučajno ili po prirodnim silama i na neposredne imisije, koje pak dospijevaju posebnim uređajima ili na drugi način.

U bitnome je istaknuti kako se moraju trpjeti sve posredne imisije koje su dopuštene. Hoće li posredne imisije biti dopuštene ovisi o nekoliko kriterija koje su propisane zakonom. Prvi kriterij prilikom ocjene dopuštenosti posrednih imisija je utvrđivanje prekomjernosti u odnosu na namjenu kakva je primjerena toj nekretnini i s obzirom na mjesto i vrijeme. Primjerice, postojanje prekomjernost neugodnih mirisa drugačije će se ocjenjivati u gradskom naselju i u seoskoj sredini u kojoj je postojanje raznih izvora neugodnih mirisa uobičajeno. U odnosu pak na procjenu prekomjernosti buke u bitnome je istaknuti kako je posebnim propisom regulirana najviša dopuštena razine buke ovisno o namjeni prostora (primjerice zona namijenjena samo stanovanju i boravku- do 55 decibela po danu i do 40 decibela po noći), čime se omogućuje vlasnicima susjednih nekretnina da koriste svoju nekretninu prema svojoj namjeni, primjerice za mirno stanovanje. Postojanje prekomjernost imisija mora dokazati tužitelj, dakle vlasnik ili posjednik nekretnine koja je izložena imisijama. Prekomjernost je u većini slučajeva moguće dokazati jedino vještačenjem obzirom da se radi o utvrđivanju činjenice za koje je potrebno stručno znanje kojim sud ne raspolaže. Navedeno se dakako prosuđuje prema okolnostima svakog pojedinog slučaja.

Drugi kriterij kojim se ocjenjuje dopuštenost posrednih imisija je utvrđenje izazivaju li takve imisije  znatniju štetu te posljednji treći kriterij utvrđuje- temelji li se nedopuštenost takvih imisija na temelju odredaba posebnoga zakona. Ukoliko je bilo koji od navedenih kriterija ispunjen smatra se da se radi o prekomjernim posrednim imisijama koje su zabranjene.

Slijedom navedenog, vlasnici nekretnine koje su izložene prekomjernim posrednim imisijama ovlašteni su od vlasnika nekretnine s koje one potječu zahtijevati da otkloni uzroke tih imisija i naknadi štetu koju su nanijele, kao i da ubuduće propušta činiti na svojoj nekretnini ono što je uzrokom prekomjernih imisija, dok ne poduzme sve mjere koje su potrebne da onemoguće prekomjerne imisije.

U odnosu na prethodno, zakonom je propisana određena iznimka, a koja se odnosi ako prekomjerne posredne imisije koje potječu od djelatnosti za koje obavljanje postoji dopuštenje nadležne vlasti (primjerice obavljanje ugostiteljske djelatnosti posljedično može dovesti do dospijevanja neugodnih mirisa na susjednu nekretninu). U navedenom slučaju vlasnik nekretnine koja je imisijama izložena nema pravo zahtijevati propuštanje obavljanja te djelatnosti, međutim ovlašten je zahtijevati naknadu prekomjerne štete koju su imisije nanijele, kao i poduzimanje prikladnih mjera da se ubuduće spriječe prekomjerne imisije.

Glede načina odašiljanja imisija postoji mogućnost da se iste prenose posebnim uređajima ili na drugi način (neposredne imisije). Dakle, u navedenom slučaju takve imisije ne dospijevaju na susjednu nekretninu slučajno ili višom silom već radnjom tuženika. Primjerice takve su imisije u pravilu uvijek zabranjene. Zakon izričito propisuje da vlasnik nekretnine nije dužan trpjeti da ga itko bez posebnoga pravnoga temelja uznemirava time što posebnim uređajima ili na drugi način neposredno odašilje na njegovu nekretninu dim, neugodne mirise, čađu, otpadne vode, potrese, buku i sl. U suprotnom ovlašten je zahtijevati da to uznemiravanje prestane i da mu se nadoknadi pretrpljena šteta.

Vlasnik čijoj nekretnini prijeti predvidiva opasnost s tuđe nekretnine od neposrednih ili posrednih imisija koje ne bi bio dužan trpjeti, ovlašten je zahtijevati da se odrede i provedu svrhovite mjere radi njihova sprječavanja i prije pokretanja sudskog postupka. U navedenom slučaju primjenjuju se odredbe Ovršnog zakona o privremenim mjerama.

U bitnome je istaknuti kako je Europski sud za ljudska prava u predmetu Hatton i drugi protiv Ujedinjenog Kraljevstva, 1997. zauzeo stav kako povreda članka 8. Konvencije za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda, a koja se odredba odnosi na pravo poštivanje doma, nije ograničena samo na konkretne ili fizičke povrede, kao što je neovlašteni ulazak u dom neke osobe, već uključuju i one koje nisu konkretne ili fizičke, poput buke, imisija, neugodnih mirisa ili drugih oblika uznemiravanja. Navedeno je kako do povrede prava neke osobe na poštivanje njezina doma može doći ukoliko je se sprječava u uživanju u udobnosti stanovanja.

                                                                                                                                      Odvjetnica Maura Dorčić

 

Strogo je zabranjeno kopiranje, objavljivanje ili izmjena stručnih članaka koje se nalaze na blogu bez prethodnog pisanog odobrenja autora.

Stručni članci su isključivo informativnog karaktera i autor ne odgovara za potpunost i točnost sadržaja obzirom da zakonske odredbe, koje reguliraju pojedino pravno područje mogu s vremenom biti izmijenjene, a autor, uslijed zakonskih promjena, pravodobno ne uskladi stručni članak s pravovaljanim zakonskim propisima.